浙江与四川是经济合作的对口省。震前在川浙江人超过30万人，工商经营户超过10万户。据四川省民政厅统计，在这次汶川大地震中，房屋损害量很大，粗略估计有1900多万间，其中严重受损的估计有594万间。其间自然有不少浙商的房屋。
谁应对受损房屋承担赔偿责任？危房如何处置？昨日，记者就地震造成的工程损失、原材料和劳动力成本上升、房屋质量问题、房屋延期交付，震后未交付房屋的毁损与灭失的风险承担等等一系列法律问题，采访了浙江省律师协会建筑房地产专业委员会的专家。
问题一：因地震引起的原材料价格变化以及劳动力成本上升所带来的成本压力，施工单位是否可以主张工程价款调整？
林镥海（省律协建筑与房地产业务委员会主任、浙江沪鑫律师事务所主任）
地震在法律上可以表达为不可抗力。依据《合同法》第117条规定，因不可抗力而不能履行合同的，部分或者全部免除其不能履行合同的责任。除此之外，不可抗力还有可能导致工期变更、价款调整等法律效果。如果施工单位以地震为由，要求工程价款调整，应符合以下要件：
1、地震与原材料价格和劳动力成本上升必须具备必然的因果关系，这是前提条件。
2、就原材料价格而言，应当根据合同内容具体分析：如果是单价闭口的合同，地震引起的钢材、商品混凝土价格大幅上涨（即大大超过地震前的价格），那么，这完全可以适用不可抗力；而如果实行完全开口价（即适用定额的），那么依据合同规定就可以调整工程价款。
3、如果由于地震原因导致劳动力价格大幅上升，都属于不可抗力情形，可依据《合同法》进行调整。特别要注意的是，如果合同对合同价款调整有特别时间限制的，必须遵守合同时间的限制。另外，还应根据具体的案子、当地实际情况、合同的约定进行调整。
问题二：因地震引起的工程损失，合同中的各方该如何分担风险？
楼韬（省律师协会建筑房地产专业委员会副主任、浙江星韬律师事务所主任）
地震引起的工程损失是一种综合性的损失，包括对建设工程已建成部分的实体损害、人员伤亡导致的损失、财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装设备的损害等内容。
灾害发生后，工程的各方除应及时采取妥善措施防止损失扩大，使损失减少至最小外，还应当统计各方损失形成书面清单（有条件的应附照片、证明等证明损失的证据）确定具体损失内容并及时告知合同相对方。
那么因地震引起的工程损失，合同中的各方该如何分担风险呢？
首先，要看此建设工程的合同中是否有关于不可抗力或自然灾害所造成的损失和损害的风险承担约定。如果有约定即按照合同约定，由约定承担此风险的一方或双方约定的分担比例承担损失。
其次，如果合同没有明确约定或约定的风险承担显失公平，那么一方可以主张合理分担损失。风险分担的原则：风险的大小和概率能够正确评价时，应由能够控制风险的合同当事人承担；风险不能评价和控制时，应由具有承担能力或可以得到商业保险的合同当事人承担。
问题三：因地震产生的房屋质量问题是否可以保修？
张晟杰（省律师协会建筑房地产委员会副主任、浙江君安世纪律师事务所主任）
对于地震后发现存在质量问题的房屋，首先须由质量鉴定机构进行评估检测，分清产生质量问题的原因究竟是纯粹基于地震还是建筑物本身在地震前就有质量缺陷。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第17条第二项规定，因不可抗力造成的质量缺陷不属于保修范围。因此，对于纯粹因地震而造成的房屋质量问题，不属于保修范围。
对于在地震前本身存在质量缺陷的建筑，须明确原因和责任方。在原因和责任落实的基础上，对于在保修期限内的质量缺陷，由设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，保修费用由责任方承担；对于已过保修期限的质量缺陷，建设单位或房屋所有权人可以委托原施工单位也可以自行组织维修后，向责任方进行索赔。
问题四：如何处理因地震引起的房屋延期交付的纠纷？
钱雪彗（省律师协会建筑与房地产业务委员会副秘书长、浙江金道律师事务所律师）
根据《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”因此，此次地震导致开发商延期交付房屋的，则不需承担相应的违约责任。
但是，适用不可抗力免责条款时，特别要注意查明不可抗力与延期交房之间是否存在直接的因果关系，只有对于确实是因为地震造成建筑设施受损（如塔吊、桩机等等）、在建商品房发生裂缝、脱落等安全隐患，或者建设主管部门要求各项目停工检查，而导致工期延长交房延期的，才能适用该免责条款。
对于不可抗力和延期交房的直接因果关系需要开发商承担举证责任，而且必须证明合理的延期期限，不能以此为由不合理地延长交付时间。对于地震之前开发商因为其他原因导致交付延期的则仍必须承担该部分的违约责任。
问题五：地震后，未交付房屋毁损与灭失的风险责任由谁来承担？
周丽霞（省律师协会建筑与房地产业务委员会副主任、浙江导司律师事务所副主任）
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
据此，地震发生时，如果开发商尚未将房屋交付购房人使用的，房屋在地震中受损或者灭失，应由开发商承担风险，开发商应将修复并经验收合格的商品房交付给买受人或将购房人已支付的购房款或者定金等退还给购房人；如果开发商所建造的商品房已经通过验收并已书面通知买受人交付的，如因买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，买受人仍应付清购房款等款项，并自行承担整修费用（但开发商仍应在保修范围内承担保修责任）；如开发商和买受人在商品房买卖合同中另有约定的，且该约定能表明地震时房屋的归属和风险承担责任的，应按照约定处理。
问题六：业主因地震丧失按揭贷款偿还能力后该怎么办？
陈月棋（省律师协会建筑与房地产业务委员会副主任、浙江腾飞金鹰律师事务所律师）
一般而言，房产公司对按揭贷款的保证责任至办理他项权证（即房屋抵押）止。办理房屋抵押登记后，风险就完全由业主承担。
1、房屋未抵押
房产公司作为连带责任人，银行有权选择房产公司承担还款的连带责任。因此，房产公司应积极主动采取行动以减少损失。根据中国人民银行、银监会5月19日“对灾区不能按时还款的单位、个人不催收催缴、不罚息”的紧急通知精神，房产公司应主动联系业主，帮助业主与银行协调，要求银行免除地震影响期间的滞纳金、违约金处罚，并协商变更按揭贷款合同的相关内容，给予宽限期或其它优惠。当然，如果银行最后主张要求房产公司还款，房产公司在承担责任后，也可以向业主追偿。
2、房屋已抵押
从法律上讲，不管房屋是否毁损，业主还款义务不受影响。灾后业主可以主动联系银行，要求免除因不可抗力造成的还款迟延的违约责任；同时，业主可以同银行协商要求银行给予一定的宽限期或其它优惠（如核销），以尽可能地减少损失。
问题七：在非地震灾区的施工单位对因地震而带来的原材料紧张、劳动力减少等问题，是否可以不可抗力为由主张免责或要求补偿？
鲁宏（省律师协会建筑与房地产业务委员会副秘书长、浙江沪鑫律师事务所律师）
对非地震灾区的工程而言，因工程没有受到地震的直接影响和损害，一般而言不能直接以不可抗力为由主张免责或要求补偿。但可考虑采用“情势变更原则”。所谓“情势变更原则”，是指合同生效后，发生当事人不能预见并不能克服的客观情况，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害的，该当事人可以与对方就合同的内容重新协商；协商不成的，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同的法律规则。
因此，对在非地震灾区遭受地震间接影响，导致无法完全履行合同的施工单位而言，一要及时收集证据，证明自身因地震的间接影响导致工程不能按期完工、约定的工程造价相比目前工程成本而言过低等；二要积极与对方当事人协商，争取对方当事人的理解和同意。如协商不成，则必须向人民法院或者仲裁机构起诉，要求适用情势变更原则解除或者变更合同关系。
